Les investisseurs immobiliers ont largement bien réussi ces dernières années. Mais avec des taux d’intérêt plus élevés, les choses pourraient être sur le point de changer.
La Réserve fédérale américaine (FED) a relevé ses taux d’intérêt de référence de 0.75 % de nouveau cette semaine, pour la troisième hausse de cette année.
Des taux d’intérêt plus élevés se traduisent par des versements hypothécaires plus importants, ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour le marché du Logement. Mais le refroidissement des prix de l’immobilier fait partie de ce qui doit être fait pour maîtriser l’inflation ; cette correction difficile devrait rééquilibrer le marché de l’habitation.
Pour autant, les analystes s’accordent à penser que cette correction n’aura rien à voir avec 2008 (crise des subprimes).
Normes de prêts plus élevées
Les pratiques de prêt douteuses au sein du secteur financier ont été un facteur majeur qui a conduit à la crise du Logement en 2008. La déréglementation financière a rendu plus facile et plus rentable l’octroi de prêts risqués, même à ceux qui n’en avaient pas les moyens.
Ainsi, lorsqu’un nombre croissant d’emprunteurs n’ont pas pu rembourser leurs prêts, le marché du Logement s’est effondré.
C’est pourquoi la loi Dodd-Frank a été promulguée en 2010. La loi a imposé des restrictions au secteur financier, notamment en créant des programmes pour empêcher les sociétés de prêts hypothécaires et les prêteurs d’accorder des prêts risqués.
Des données récentes suggèrent que les prêteurs sont en effet plus stricts dans leurs pratiques de prêt.
Dans son rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages, la FED de New York a déclaré que « les cotes de crédit des nouveaux prêts hypothécaires restent assez élevées et reflètent des critères de prêt toujours rigoureux ».
Des propriétaires en forme
Lorsque les prix des maisons ont augmenté, les propriétaires ont accumulé plus de valeur nette.
Selon le fournisseur de technologies et de données hypothécaires Black Knight, les titulaires de prêts hypothécaires ont désormais accès à 2.8 billions de dollars supplémentaires en valeur nette de leurs maisons par rapport à il y a un an. Cela représente une augmentation de 34 % et plus de 207,000 $ en fonds propres supplémentaires disponibles pour chaque emprunteur.
De plus, la plupart des propriétaires n’ont pas eu d’incidents dans le paiement de leurs échéances, même au plus fort de la pandémie de COVID-19 et ce notamment grâce aux solutions proposées par les banques au cours de cette crise (suspension des échéances, etc.).
Le résultat semble excellent : la FED a déclaré que la part des soldes hypothécaires de 90 jours et plus en souffrance restait à 0.50 % à la fin du deuxième trimestre 2022.
L’Offre et la Demande
Le gros problème en 2008 était une offre excédentaire énorme en raison d’un nombre de saisies astronomique ayant provoqué l’effondrement du Marché.
Et le krach n’a pas été causé par les taux d’intérêt ou la santé de l’économie, mais plutôt par « une panique immobilière ».
À l’heure actuelle, la demande de logements reste forte alors que l’Offre est toujours insuffisante. Cette dynamique pourrait commencer à changer alors que la FED tente de freiner la Demande en augmentant les taux d’intérêt.