Marchés actions ou SCPI ? Qui résiste le mieux en cas de crise ?

En ces temps troubles de pandémie, est-ce que les épargnants doivent stopper tous leurs projets d’investissement y compris ceux dans les SCPI ?
Comment s’est comporté l’immobilier-papier dans les précédentes crises ?

Une nouvelle question se pose depuis l’arrivée du Coronavirus : est-ce le moment pour investir en SCPI ?

De fait, nombreux sont les épargnants qui se demandent s’ils doivent reporter leur décision d’investir en SCPI. Doivent-ils continuer comme si de rien n’était ou attendre que la crise de la Covid-19 et le confinement passent ?

L’affolement et les retraits massifs dont pâtissent les marchés financiers est-il susceptible de se propager au marché des SCPI ?
La crise économique prévue aux États-Unis peut-elle causer des désastres en Europe et plus particulièrement sur le marché immobilier ou au contraire le renforcer ?

La réponse se trouve plutôt dans la typologie des actifs.
En effet, il n’est pas imaginable de comparer des actions avec un portefeuille d’Immobilier d’entreprise ; la différence la plus importante se trouve notamment dans la volatilité.

Une simple étude comparative des courbes de l’indice du CAC 40 et des performances des SCPI au cours des 20 dernières années permet très vite de mettre en lumière la robustesse de ces dernières

Depuis le début des années 2000, les marchés actions ont connu 2 périodes importantes de baisses :
Les années 2001 et 2002, durant lesquelles le CAC a perdu respectivement – 21.97 % et – 33.75 % ;

L’année 2008, durant la crise des Subprimes, au cours de laquelle l’indice boursier français a connu une chute vertigineuse de – 42,68%.

Durant ces deux périodes intenses pour les épargnants investis en bourse, la valeur des SCPI n’a que très peu variée.
En 2001-2002, la valeur moyenne des SCPI a augmenté de + 4.26 % et + 5.21c%, tandis qu’en 2008, elle connaissait une légère baisse de -5.38 %.

De même, lors des périodes de fortes hausses sur les marchés actions, le prix moyen des SCPI ne varie que très peu.

La valorisation de l’immobilier-papier n’est donc que très peu influencée par les variations des marchés actions en faisant un actif défensif durant les phases de crise.

L’immobilier d’entreprise est généralement un immobilier de rendement et non pas un immobilier de plus-value.
Et c’est d’ailleurs la motivation première des investisseurs achetant des parts de SCPI.

Se poser la question de savoir si, avec le contexte de Coronavirus, c’est le bon moment pour investir en SCPI revient à se demander quel est le risque pour que les revenus SCPI diminuent ?

En se penchant sur l’historique du Taux de Rendement (TDVM) des SCPI depuis 1990, il est assez rassurant de constater que ce dernier a toujours été compris entre 4 % et 8 % ; et ce en dépit d’années de fortes baisses sur les marchés financiers et immobiliers.

Avec cette crise du Coronavirus, les SCPI vont-elles délivrer du rendement ?
L’on pourrait facilement apposer l’historique des 30 dernières années sur cette crise en concluant que malgré le Coronavirus, c’est le bon moment pour investir en SCPI.
Mais comme les performances passées ne présagent pas de l’avenir, il est préferable de tabler sur le fort potentiel de résilience et sur la robustesse de la  » pierre-papier « , ainsi que son faible risque de baisse de rentabilité.

La Diversification typologique des SCPI
Certaines typologies d’actifs peuvent souffrir d’un confinement prolongé et donc d’une perte de Chiffres d’Affaires de la part de leurs locataires ; c’est le cas des commerces ou de l’Hôtellerie.
L’un des avantages d’un investissement SCPI est de pouvoir investir sur différentes typologies d’actifs : bureaux, entrepôts logistiques, établissement de services à la personne, etc…
Cette diversification typologique est essentielle à une dilution du risque.

La Dilution locative des SCPI
L’intérêt d’investir dans une SCPI réside aussi dans le fait que son portefeuille immobilier soit composé d’une multitude d’actifs eux-mêmes loués à plusieurs locataires.

Le risque est ainsi dilué et ne repose pas sur un seul locataire qui pourrait demander à étaler les loyers, les renégocier ou même demander à les supprimer durant la période de confinement. Avoir plusieurs locataires dans plusieurs biens permet ainsi de mutualiser le risque pour les associés de la SCPI.

Le report à nouveau (RAN) des SCPI
Les SCPI peuvent à leur discrétion mettre de côté une partie des loyers perçus pour les mettre en réserve ; une sorte de poche faite pour pallier aux imprévus ou à des variations de marchés comme celle que nous pouvons vivre actuellement avec la Covid-19.

Cette réserve nommée Report À Nouveau (RAN) va vraisemblablement servir de soupape pour l’année 2020 à venir pour les SCPI qui en disposent.

D’où la nécessité d’étudier les SCPI avant chaque investissement et de porter attention à ce fameux indicateur.

Au-delà d’avoir des moyens de contrer des secousses de marché, il existe différentes stratégies d’investissement dans les SCPI.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com