Lundi 24 juillet, Amundi Immobilier, le numéro 1 de l’asset management européen, a annoncé la baisse de la valeur des parts de trois de ses SCPI – Sociétés Civiles de Placement Immobilier – majoritairement investies dans des actifs de bureaux.
Le phénomène pourrait s’étendre à d’autres sociétés de gestion au cours de l’été mais les associés n’ont pas de raisons de s’alarmer.
C’est par un message sur son site internet, qu’Amundi Immobilier a annoncé baisser, de 12 à 17 %, la valeur des parts de Genepierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine.
Il y avait déjà eu un précédent en mars dernier : AEW, autre mastodonte de la gestion d’actif, avait alors décoté de 8.50 % le prix de part de Laffitte Pierre. Et les annonces de dévalorisations pourraient s’égrener au cours des prochaines semaines.
Si vous êtes concernés, ne paniquez pas ; il n’y a pas de risques sur la distribution de revenus qui sera lissée par la société de gestion. Les loyers ne vont pas être divisés par deux du jour au lendemain.
Pour comprendre ces dévalorisations, il faut revenir sur le mécanisme de fixation du prix des parts d’une SCPI – Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Celui-ci doit être situé dans un tunnel oscillant entre – 10 % et + 10 % de la valeur dite de « reconstitution » de la société.
Elle correspond à la valeur des immeubles et des actifs financiers détenus par la société auxquels s’ajoutent les frais (droits d’enregistrement, commissions versées aux intermédiaires, etc.) qui devraient être mobilisés pour reconstituer le patrimoine à l’identique.
Les actifs immobiliers détenus par la SCPI sont expertisés régulièrement. Si, à l’issue des expertises, l’on s’aperçoit que la valeur du patrimoine a sensiblement évolué et que, de fait, la valeur de reconstitution s’écarte de + ou – 10 % du prix de la part, celui-ci doit être adapté, à la hausse comme à la baisse.
Toutes les SCPI ne seront pas impactées
Or, la valeur des actifs de bureaux, composante principale des quatre SCPI ayant diminué leur prix de parts, a parfois sensiblement corrigé depuis un an ; la revalorisation a été particulièrement sévère à La Défense et dans les quartiers d’affaires périphériques.
Facteur aggravant, certaines ont non seulement acheté à des prix élevés mais, qui plus est, en s’endettant.
L’histoire était écrite depuis deux ans : la question n’était pas de savoir si les taux allaient remonter mais quand ils allaient remonter.
D’où des lendemains qui risquent, parfois, de déchanter. En effet, les expertises s’appuient sur le taux de rendement théorique (loyer annuel sur valeur du bien) souhaité par les investisseurs si l’actif était mis sur le Marché. Or, tous exigent un rendement supérieur aux taux de crédit, ce qui conduit à dévaloriser le bien pour les satisfaire.
Les SCPI qui ont eu une attitude prudentielle en maîtrisant leur collecte et en ne s’endettant pas, ou marginalement, ne baisseront pas leur prix de parts, voire pourront l’augmenter.
Un marché d’opportunités
Pour ces SCPI, agiles, récentes et disposant de cash, le momentum est idéal et leurs gérants se frottent les mains .
Il y a peu de moments aussi porteurs pour acheter, le dernier doit remonter à la faillite de Lehman Brothers ; actuellement, il est possible d’acheter à plus de 7.50 % ce qui correspond à un taux moyen de distribution de 6 % .
Une inconnue demeure toutefois, l’attitude des assureurs qui possèdent parfois une quantité importante des parts d’une SCPI. Il faudra surveiller de près l’indicateur de l’actionnariat de chaque SCPI.
Pour certaines, si les institutionnels venaient à se désengager, assurer la liquidité risquerait d’être compliqué.
