Crédit immobilier : les nouvelles règles pour emprunter

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Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), sorte de « conseil des Sages de la finance » présidé par le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, resserait durement le robinet des crédits immobiliers en limitant la durée d’endettement à 25 ans et en réclamant aux banques un strict respect de la règle des 33 % d’endettement, avec un volume limité de dérogations possibles.

Deuxième épisode, fin 2020 : le HCSF assouplissait légèrement cette recommandation… mais mettait en garde les banques dans le même souffle que Bercy se montrerait bientôt moins magnanime en cas de non-respect.

Le mardi 15 juin, le HCSF estimait que les effets de sa recommandation de décembre 2020 étaient globalement satisfaisants.

Le point sur ces nouvelles règles, suite à la dernière réunion du Haut conseil de stabilité financière.

Une durée d’emprunt à 25 ans maximum (et 27 ans pour l’immobilier neuf) 

À une exception près : si vous empruntez pour financer un projet immobilier neuf nécessitant un différé, en bref : si vous avez un projet de construction ou d’achat sur plan (VEFA).

Dans ce cas, la banque peut vous prêter sur 27 ans, dont un différé de 2 ans, autrement dit 2 ans maximum pendant lesquels vous ne remboursez pas ou qu’une partie de votre échéance (pendant les travaux), puis 25 ans de remboursement classique.

Depuis que Bercy a resserré le robinet du crédit, les prêts longue-durée (30~35 ans) sont réduits à la portion congrue.

Toutefois, l’observatoire Crédit Logement-CSA constate que plus de la moitié des prêts (55.70 %) sont accordés sur des durées supérieures à 20 ans ; entre 20 et 25 ans.

L’entourage de Bruno Le Maire confirme ce constat, et l’assume, en rappelant que l’objectif de Bercy était bien d’éviter que des ménages puissent s’endetter sur 30 ans… tout en risquant d’être en difficulté pour rembourser.

Un taux d’endettement à 35 % des revenus « tout compris »

Vous connaissez la règle des 33 %, qui veut qu’un ménage ne consacre pas plus du tiers de ses revenus mensuels pour rembourser son crédit immobilier ; la HCSF l’a assoupli en décembre dernier en recommandant aux banques de veiller au respect d’un taux d’endettement de 35 %.

Et cette recommandation va bel et bien être gravée dans le marbre : la règle « juridiquement contraignante » voulue par le HCSF s’articulera autour de la règle des 35 %.

Schématiquement, pour un couple touchant 4,000 EUR nets/mois, les mensualités ne peuvent pas dépasser 1,400 euros (contre 1,320 euros auparavant).

Attention : comme le confirme Bercy, cette mensualité maximum s’entend bien assurance emprunteur comprise.

Le cabinet de Bruno Le Maire confirme ainsi que tous les éléments pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le capital remboursé, les intérêts d’emprunt ou l’assurance emprunteur sont pris en compte.

Ainsi c’est bien la mensualité « tout compris » qu’il faut retenir pour jauger le taux d’endettement de 35 %.

20% des dossiers peuvent déroger à ces règles

Les banques peuvent accorder des prêts sur plus de 25 ans ou accorder un crédit à un ménage affichant un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Mais elles doivent limiter le nombre de dossiers dérogeant à ces règles : jusqu’à 20 % des dossiers hors des clous (sur un trimestre).

Et ces dérogations doivent en premier lieu profiter à ceux qui achètent un logement pour la première fois (30 % des dossiers hors des clous minimum) et plus largement aux acquéreurs de résidence principale (au moins 80 % des dérogations).

Malgré les récentes recommandations, le HCSF constate que le volume de crédits immobiliers « a atteint un niveau record en avril et les taux d’intérêt se situent à un niveau historiquement bas ».

Des conditions finalement jugées favorables par Bercy, qui estime ainsi que les recommandations du HCSF n’ont pas provoqué de brutal « coup d’arrêt » du marché Immobilier.

Seul bémol, le HCSF l’avait annoncé dès décembre 2020 : afin d’éviter toute surchauffe du marché des Crédits et surtout pour éviter tout risque de surendettement des ménages, ces nouvelles règles vont être inscrites dans le marbre.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
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